머리말

지난 달 버스에 타고 한남대교를 지나던 중 한강 북쪽에 자리잡은 낡은 단독 주택과 빌라들이 눈에 들어왔다. 눈에 들어온 지역은 지난 20년 간 재개발 사업을 추진하였으나 진척사항이 늦어져 아직도 건물 철거가 이루어지지 않은 한남동 재개발구역이었다. 들리는 소식으로는 한남3구역의 경우 가장 사업속도가 빨라 금년 중으로 건물이 철거가 된다고 한다.
2017년 5월 출범한 문재인 정부는 부동산가격을 안정시킨다는 명분하에 공급확대보다는 수요억제 정책을 실시하였다. 여기에는 전매제한이나 일부 지역에 대한 투기과열지구의 지정 등 거래 규제, 주택구입을 위한 은행권의 대출 억제, 양도소득세를 비롯한 부동산 관련 조세인상 등이 있다. 여기에다가 서울을 비롯한 수도권 일부 지역에서 추진되던 재개발과 재건축 사업들에 대한 과도한 규제로 주택 공급이 위축되었다. 그 결과로 서울의 아파트 평균 매매가격이 2017년 5억 원대 후반에서 2021년에는 10억 원 가량으로 집권 초기에 비해 명목가격이 거의 2배로 상승하는 참담한 상황이 나타났다.
의ㆍ식ㆍ주로 대표되는 기본적인 욕구가 충족되어야 사람들은 정상적인 생활을 할 수 있다. 우리들은 소득이 높아질수록 주위 환경이 쾌적하고 교통이 편리하며 좀 더 넓은 공간이 있는 주택에 거주하기를 희망한다. 문재인 정부의 주택에 대한 수요억제정책은 이러한 인간의 기본적인 욕망을 무시하는 반(反)시장적이며 특정 이념에 사로잡힌 것들이어서 부동산 가격의 폭등을 야기시켰다.
앞에서 예를 든 한남동 재개발사업의 경우, 사업의 진척 속도가 정상적으로 진행되었으면 강남을 대체하는 특급 주거지역에 대규모의 아파트 공급이 이루어져 주택 가격 안정에 상당히 도움이 되었을 것이다. 재개발과 재건축 관련 규제를 완화하거나 폐지하면 초기에는 부동산투기가 발생하여 주택가격이 상승할 수 있으나, 이 시기를 넘기면 공급물량의 확대로 주택 가격이 안정화 된다. 새로 출범한 윤석열 정부는 지난 정부의 잘못된 정책을 반면교사로 삼아 시장친화적이며 국민들의 주거 안정에 도움이 되는 부동산 정책을 집행해 주기를 기대해 본다.
부동산투자론은 2010년 초판이 발행된 이후 2차례 개정을 거쳐 지금에 이르고 있다. 『알기 쉬운 부동산투자론』으로 시작하여 어려운 출판업계의 사정에도 불구하고 10년이 넘는 세월동안 버텨온 것은 독자들의 염려와 사랑 때문이라고 생각한다. 이번 개정판에서는 그동안 진행되어온 부동산 업계상황의 변화를 반영하였다. 제11장 부동산투자의 법적ㆍ제도적 환경 분석에 문재인 정부의 부동산 정책 내용을 첨가하였으며, 제12장 부동산개발 및 토지투자이론 중 재개발과 재건축사업과 관련되어 변화된 내용을 대폭 반영하여 이 부분에 대해 관심있는 독자들의 욕구를 충족시켰다. 그리고 “부동산 경매와 공매 투자이론”을 새롭게 하나의 장으로 추가하였다. 앞으로도 시대의 변화에 따라 추가되거나 변경되는 사항이 있으면 이를 적극 반영할 예정이다. 마지막으로 본서를 출판하기까지 많은 도움을 준 형설출판사의 임직원 여러분들과 한국부동산학회, 한국부동산경영학회, 한국부동산법학회, 한국부동산경매학회에서 끊임없이 토론과 학습을 통해 필자에게 지적 자극을 하여준 교수님들과 회원분들에게도 감사의 말씀을 드린다.

2023년 8월 3일
권호근

저자 소개

권호근

- 연세대학교 상경대학 졸업(경제학과)
- 연세대학교 대학원 졸업(경제학 석사)
- 동국대학교 대학원 무역학과 졸업(경제학 박사)
- 한국부동산학회 부회장
- 한국부동산법학회 부회장
현) 국제사이버대학교 부동산학과 학과장
국제사이버대학교 평생교육원장

주요 저서
- 거시경제와 부동산 (배움출판사)
- 부동산감정평가론 (형설출판사)
- 부동산경제학 (형설출판사)
- 부동산금융론 (형설출판사)
- 부동산투자론 (형설출판사)
- 기초 경제학원론 (배움출판사) 외 다수

목차

차례

제1편 투자의 기초이론 / 16

제 1장 | 투자의 의의 / 18

제 1절 고전적 개념 / 18
1. 투자의 개념 / 18
2. 투자의 성격 / 19
3. 투자의 종류 / 20

제 2절 현대적 개념 21
/ Story tip “최고의 재테크는 부동산” / 22


제 2장 | 투자의 위험과 수익 / 24

제 1절 위험의 개념과 척도 / 24
1. 투자의 위험 / 24
2. 위험의 척도 / 25
3. 위험과 수익의 측정 / 27

제 2절 위험과 수익의 상쇄관계 / 28
1. 위험에 대한 투자자의 태도 / 28
2. 위험과 수익의 상쇄관계 / 29

제 3절 투자결정에서 위험의 처리방법 / 30
1. 위험한 투자침 제외시키는 방법 / 30
2. 보수적 예측방법 / 30
3. 위험조정 할인율의 사용 / 31
4. 감응도 분석 / 31
/ Story tip 부동산투자 십계명 / 32


제 3장 | 포트폴리오의 선택과 자산가격결정이론 / 33

제 1절 체계적 위험과 비체계적 위험 / 33
1. 개념 / 33
2. 증권특성선과 베타계수 / 34
3. 포트폴리오(portfolio)와 위험 / 34

제 2절 자산배분이론 / 35
1. 위험자산과 무위험자산 / 35
2. 자산배분의 방식 / 35
3. 자본배분선 / 36
4. 재산 3분법 / 37

제 3절 포트폴리오 이론 / 38
1. 포트폴리오 이론의 개념과 유용성 / 38
2. 포트폴리오 위험변화 / 39
3. 효율적 프론티어와 최적 포트폴리오의 선택 / 40

제 4절 자본자산가격의 결정이론 / 42
1. 개념 / 42
2. CAPM 이론의 가정 / 43
3. CAPM 이론의 설명 / 43
4. CAPM 이론의 확장 / 46
5. CAPM의 보완 및 문제점 / 47

제 5절 재정거래가격결정이론(APT:Arbitrage Pricing Theory) / 48
1. 개념 / 48
2. APT 모형에 대한 설명 / 48
3. CAPM 모형과 APT 모형의 비교 / 50
/ Story tip 분양공고 보는 법 / 51


제 4장 | 정보와 시장의 효율성 / 53

제 1절 완전경쟁시장의 개념 / 53
1. 시장의 개념 / 53
2. 시장의 종류 / 53
3. 생산물 시장형태의 구분기준과 형태 / 54
4. 완전경쟁시장의 개념과 특징 / 55

제 2절 정보와 시장의 효율성 / 57
1. 정보의 개념 / 57
2. 시장의 효율성과 효율적 시장의 개념 / 57

제 3절 정보의 효율성에 따른 시장의 유형 / 58
1. 약성 효율적 시장 / 58
2. 준강성 효율적 시장 / 58
3. 강성 효율적 시장 / 59
4. 효율적 시장 간의 관련성 / 59
/ Story tip ‘구체적인 목표 설정’1 년 재테크 좌우한다. / 60


제2편 부동산투자의 기초이론 / 66

제 5장 | 부동산투자의 개념 / 68

제 1절 부동산투자의 개념과 특징 / 68
1. 개념 / 68
2. 특징 / 68

제 2절 부동산투자의 장점과 단점 / 70
1. 부동산투자의 장점(순기능) / 71
2. 부동산투자의 단점(역기능) / 72

제 3절 부동산 투기 / 73
1. 개념 / 73
2. 부동산투기의 발생원인 / 73
3. 부동산투기의 순기능 / 74
4. 부동산투기의 역기능 / 74

제 4절 부동산투자와 투기의 비교 / 75


제 6장 | 부동산간접투자의 개념과 관련상품 / 77

제 1절 부동산간접투자의 개념 / 77
1. 부동산투자의 방식 / 77
2. 부동산간접투자의 개념과 시행배경 / 79

제 2절 부동산간접투자제도의 도입에 따른 기대효과와 과제 / 80
1. 기대효과 / 80
2. 향후 과제 / 81

제 3절 부동산간접투자의 유형과 관련 상품 / 82
1. 유형 / 82
2. 부동산간접투자상품 / 82
/ Story tip 부동산투자회사 구조도 / 88


제 7장 | 부동산투자의 결정과정 / 89

제 1절 부동산투자의 결정과정 / 89
1. 시장참여자 / 89
2. 부동산투자의 결정과정 / 91

제 2절 부동산투자에 따른 투자환경분석 / 92
1. 부동산투자 결정 시 고려사항 / 92
2. 부동산투자의 외부환경분석 / 94

제 3절 부동산투자의 결정 / 95
1. 부동산투자수익률 / 95
2. 수익률의 종류 / 95
3. 요구수익률과 기대수익률을 이용한 투자결정 / 96
4. 투자가치와 시장가치 / 97
/ Story tip 인근 상가운영자 찾아가 수익률 등 체크 / 98


제 8장 | 부동산투자의 분석기법과 위험관리 / 100

제 1절 개요 / 100

제 2절 화폐의 시간가치와 현금수지의 측정 / 101
1. 개요 / 101
2. 현금수지의 측정 / 107

제 3절 할인현금수지법 / 110
1. 개념 / 110
2. 분석절차 / 110
3. 순현재가치법(Net Present Value Method : NPV법) / 110
4. 내부수익률법(Internal Return Rate Method : IRP법) / 111
5. 순현재가치법과 내부수익률법의 비교 / 112
6. 수익성 지수법(PI : Profit Index) / 113

제 4절 어림셈법 / 114
1. 개요 / 114
2. 승수법 / 114
3. 수익률법 / 116
4. 어림셈법의 한계 / 117

제 5절 비율분석법 / 117
1. 대부비율 / 117
2. 부채감당률 / 119
3. 채무불이행률 / 119
4. 총 자산회전율 / 120
5. 영업경비비율 / 120
6. 비율분석법의 한계 / 121

제 6절 기타 투자분석기법 / 121
1. 회계적 이익률법(평균이익률법) / 121
2. 회수기간법 / 122

제 7절 부동산투자의 위험 / 123
1. 부동산투자 위험의 개념 / 123
2. 부동산투자 위험의 유형 / 123
/ Story tip 레버리지의 의의와 효과 / 126

제 8절 부동산투자의 위험관리 / 128
1. 위험관리의 개념과 목표 / 128
2. 위험관리방법 / 129


제3편 부동산투자의 환경분석 / 142

제 9장 | 부동산투자의 외부환경분석 / 144

제 1절 개요 / 144

제 2절 부동산투자의 거시적 환경 / 145
1. 경제적 요인 / 145
2. 사회문화적 요인 / 148
3. 정치·법률적 환경 / 150

제 3절 부동산투자의 미시적 환경 / 152
1. 지역적 요인 / 153
2. 개별적 요인 / 154
/ Story tip “좋은 땅 있어요”기획부동산 또 기승 / 155


제 10장 부동산투자의 시장환경분석 / 156

제 1절 부동산시장과 부동산투자 / 156
1. 부동산시장의 개념 및 종류 / 156
2. 부동산시장의 특성과 기능 / 160
3. 부동산시장의 단기와 장기균형 / 163
4. 부동산시장의 효율성과 균형 / 165
5. 부동산시장과 부동산투자 / 168

제 2절 부동산경기변동과 부동산투자 / 171
1. 경기변동의 의의 / 171
2. 부동산사이클 / 172
3. 경기변동의 특징 / 173
4. 경기순환의 국면 / 174
5. 부동산경기의 측정 지표 / 176
6. 부동산경기변동과 부동산투자 / 178

제 3절 부동산금융환경과 부동산투자 / 180
1. 부동산금융의 개요 / 180
2. 부동산금융환경과 부동산투자 / 182
/ Story tip 홈네트워킹 똑똑한 가전, 비서노릇 ‘척척’ / 183


제 11장 | 부동산투자의 법적·제도적 환경분석 / 187

제 1절 부동산정책과 부동산투자 / 187
1. 부동산정책의 개념과 분류 / 187
2. 정부의 실패 / 188
3. 부동산정책의 과정 / 189
4. 한국 부동산정책의 변천과정 / 192
5. 부동산정책과 부동산투자 / 201
/ Story tip 새 주택대출 기준금리 / 204

제 2절 부동산조세와 부동산투자 / 205
1. 조세의 개념과 분류 / 205
2. 조세의 원칙 / 205
3. 조세부담의 전가와 귀착 / 206
4. 탄력성과 조세의 귀착 / 207
5. 부동산조세의 개념 및 기능 / 211
/ Story tip 헨리 조지와 토지세 / 212
6. 부동산에 관련된 조세의 분류 / 213
7. 부동산조세와 부동산 투자 / 213
8. 감세효과 / 215
/ Story tip 美80년대 초 ‘레이거노믹스’ 가 대표적 감세 정책 / 217


제4편 부문별 및 해외 부동산투자이론 / 224

제 12장 | 부동산개발 및 토지투자이론 / 226

제 1절 부동산개발의 개념과 관련 법률 / 226
1. 부동산개발의 개념 / 226
2. 부동산개발의 유형 / 227
3. 부동산개발의 관련 법률 / 227
4. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 / 228

제 2절 토지 관련 신개발 사업 / 232
1. 도시개발사업 / 232
2. 택지개발사업 / 235
3. 형질변경사업 / 235

제 3절 토지 관련 재개발사업(도시정비사업) / 236
1. 법적 규정 / 236
2. 정비구역 및 정비사업의 정의와 유형 / 238
3. 정비사업의 내용 / 239
4. 재개발 대상 부동산 투자지침 및 주의할 점 / 239
5. 재건축 대상 부동산 투자지침 및 주의할 점 / 242

제 4절 용도별 토지에 따른 투자이론 / 245
1. 주거지역 / 245
2. 상업지역 / 246
3. 공업지역 / 247
4. 녹지지역 / 248
5. 농지와 임야 / 249
6. 보전관리지역 / 253
7. 생산관리지역 / 254
8. 계획관리지역 / 255
9. 자연환경보전지역 / 256
10. 자연취락지구 / 256
11. 수산자원보호구역 / 257
/ Story tip ‘만능 통장’줄게. 새 아파트 다오 / 258


제 13장 | 건축물 투자이론 / 260

제 1절 건축물의 분류 / 260
1. 주거용 건물 / 260
2. 상업용과 업무용 건물 / 261
3. 공업용 건물 / 262
4. 기타 건물 / 262

제 2절 건축물 종류에 따른 투자이론 / 263
1. 단독주택 / 263
/ Story tip 집 안 가득 자연채광 ‘굿~ ’/ 264
2. 연립주택 / 265
3. 다가구주택 / 265
4. 아파트 / 266
5. 상업용 건물 / 268
6. 공장 / 271


제 14장 | 부동산경매와 공매 투자이론 / 272

제 1절 부동산경매와 공매의 개념 / 272
1. 부동산경매 / 272
2. 공매 / 274

제 2절 부동산경매의 투자이론 / 277
1. 성격 / 277
2. 투자에 따른 참고사항 / 278

제 3절 공매의 투자이론 / 279
1. 성격 / 279
2. 투자에 따른 참고사항 / 280
제 15장 | 해외 부동산투자이론 / 282

제 1절 해외 부동산시장 / 282
1. 외받과의 부동산문화 비교 / 282
/ Story tip 사전계획수립의 필요성 / 287
2. 해외 부동산시장의 개요 / 288

제 2절 해외 부동산투자 / 291
1. 해외 부동산투자의 개념과 종류 / 291
2. 해외 부동산투자 허가제도의 연혁 및 검토사항 / 293
/ Story tip 억만장자들의 국제사업 / 296
3. 해외 부동산투자의 동기와 상품 / 297

제 3절 해외 부동산투자의 위험과 전략 / 299
1. 해외 부동산투자의 위험과 관리방안 / 299
2. 해외 부동산투자 전략 / 303

제5편 부록 / 310

Ⅰ 도량형 환산표 / 312
Ⅱ 부동산감정평가 수학 / 314
Ⅲ 복리이자율표 / 316

참고문헌 / 348
찾아보기 / 353