머리말

2025년 들어 국가뿐만 아니라 개인적으로도 큰일이 있었다. 국가적으로는 작년 12월 계엄사태로 취임한 지 3년밖에 되지 않은 윤 대통령이 박 대통령에 이어 탄핵되면서 두 번째로 임기를 마치지 못한 대통령이 되었다. 한국의 대통령은 세계에서 가장 위험이 큰 직업이라는 해외 언론의 논평을 보면서 참으로 착잡한 심정을 금할 수 없다. 앞으로는 우리나라의 정치가 안정되어 이런 불행한 사태가 발생하지 않기를 기원해 본다. 개인적으로는 2월에 딸을 출가시켰다. 딸의 결혼식에서 여러 가지 생각이 교차하였다. 옛날 어른들은 결혼을 해야 진정한 성인이 된다는 말씀을 하셨다. 특히 남자의 경우가 더 그렇지 않을까라는 생각이 든다. 막내로 태어나 부모님의 사랑을 받으며 성장한 나는 결혼 전에 자기 자신밖에 몰랐다. 고향에서 고등학교를 졸업하고 서울에서 대학생활을 하면서 부모님 곁을 떠나 있었으나, 학교 졸업 후 직장생활을 하면서 결혼 전까지 형님 집에서 보냈다. 형님과는 12살, 형수님과는 7살이나 차이가 나는 어린 동생을 돌본 형님 내외분에게 고맙다는 생각을 느낀 것은 결혼 후였다. 철이 들지 않은 시동생을 마치 어머니처럼 보살펴 준 형수님이 참 대단하다고 생각한다. 결혼 후, 자식이 태어나면서 자신보다는 자식이 우선인 생각이 들고 부모님의 은혜에 새삼 감사함을 느끼면서 인간은 진정한 어른이 된다고 생각한다. 이제 딸도 그런 과정을 거칠 것이라고 생각하며, 아버지로서 딸의 행복한 결혼생활을 기원해 본다.

한편 딸의 결혼식을 지켜보면서 이제 나도 인생의 황혼기에 서서히 접어들었음을 느꼈다. 황혼이라는 말이 가을의 낙엽처럼 쓸쓸한 느낌을 주기도 하지만 한편으로는 인생의 무게에서 벗어나 본인이 진정 하고 싶은 일을 할 수 있는 시기라는 긍정적 의미도 있다. 모두 생각하기 나름인 것 같다.

‘부동산금융론’은 2012년 ‘알기 쉬운 부동산금융론’을 토대로 2016년에 초판이 발행되었으니 이 책의 역사도 10년이 다 되어간다. ‘알기 쉬운 부동산금융론’은 이창석 교수님과 최차순 교수님과의 공동 집필로 출간하였는데, 이제 두 분 모두 현역에서 은퇴하였으니 참으로 세월이 빠른 것 같다. 2016년 발행된 ‘부동산금융론’은 2022년 한 차례 개정하였다. 개정한 지 3년밖에 되지 않아 처음에는 개정할 생각이 없었다. 그런데 개정판을 가지고 강의를 하다 보니 오탈자가 눈에 많이 들어왔고, ‘한국주택금융공사’와 ‘주택도시보증공사’ 두 기관의 업무 중복 사항이 많아 이에 대한 문제 의식으로 한 편의 논문을 작성하여 ‘한국부동산경영학회’ 학술발표대회에서 발제를 하게 되었다. 이 논문을 바탕으로 책의 여러 부분을 변경하였다. 우선 제7장 ‘국민주택기금과 주택도시기금’을 제7장 ‘주택도시기금’으로 수정하였다. 그 이유는 ‘국민주택기금’은 이미 ‘주택도시기금’으로 명칭이 변경된 지 10년의 세월이 흘렀으므로 이를 계속 사용하는 것은 바람직하지 않다고 판단했기 때문이다. 그러나 ‘국민주택기금’의 의의와 연혁 그리고 내용 등은 학생들에게 전달할 필요가 있어 존속시켰다. 그리고 ‘주택도시기금’의 역할과 당면 과제 등은 발표한 논문을 감안해 일부 내용을 변경하였다.

‘부동산금융론’을 다시 개정하면서 많은 사람들에게 도움을 받았다. 우선 그동안 이 책을 사랑해 주시고 끊임없는 관심을 보여준 독자 여러분들에게 감사의 말씀을 드리고자 한다. 그리고 개정의 계기를 마련해 준 ‘한국부동산경영학회’의 회장인 서진형 교수에게 감사를 드린다. 마지막으로 어려운 출판업계의 사정에도 불구하고 출간을 허락해 준 형설출판사 경영진과 출판을 위해 노력을 아끼지 않은 심효섭 상무, 최수환 차장을 비롯한 실무진들에게도 감사의 말씀을 전하며 이 글을 마치고자 한다.

2025년 6월

권호근

저자 약력

권호근

- 연세대학교 상경대학 경제학과 졸업

- 동국대학교 대학원 무역학과 졸업(경제학박사)

- 한국부동산학회 부회장

- 한국부동산법학회 부회장

- 현재 국제사이버대학교 부동산학과 학과장

주요 저서

- 경제학 기본강의(도서출판 배움)

- 거시경제와 부동산(도서출판 배움)

- 닥터K 경제학(도선출판 배움)

- 부동산 경제학(형설출판사)

- 부동산 감정평가론(형설출판사)

- 부동산 투자론(형설출판사)

- 부동산 자산관리론(경제서적) 외 다수

목차

제1편 부동산금융의 기초
제1장 화폐와 금융 17
제1절 화폐의 기원과 발달 과정/18
1. 화폐의 기원과 물물교환 제도/18
2. 화폐제도의 발달/20
제2절 화폐의 의의와 기능/23
1. 화폐의 의의와 통화지표/23
2. 통화지표의 분류와 화폐의 기능/25
제3절 금융과 금융기관/28
1. 금융의 의의와 금융시장/28
2. 우리나라의 금융기관/32

제2장 금융시장과 금융 상품 37
제1절 금융시장과 금융 상품/38
1. 금융시장의 개요/38
2. 간접금융시장과 금융 상품/40
제2절 직접금융시장과 금융 상품/48
1. 직접금융시장의 개요/48
2. 채권/50
3. 주식/52
제3절 파생 금융 상품과 파생 금융시장/54
1. 파생 금융 상품/54
2. 파생 금융시장/55

제3장 화폐의 수요 및 공급과 이자율결정이론 57
제1절 화폐의 수요/58
1. 서설/58
2. 화폐수요 함수와 화폐수요의 동기/59
제2절 화폐의 공급/61
1. 서설/61
2. 화폐의 공급 경로와 본원통화/62
3. 예금은행의 신용창조/66
제3절 이자율 결정 이론/69
1. 이자율의 개념/69
2. 기준이자율과 균형이자율의 결정/70

제4장 국제통화제도와 환율의 결정73
제1절 환율의 의의와 환율제도/74
1. 외환시장과 환율의 의의/74
2. 환율제도/77
3. 국제통화제도/80
제2절 외환의 수요와 공급/84
1. 외환의 수요와 공급/84
2. 균형환율의 결정/85
3. 균형환율의 변동/86
4. 환율 변동의 효과/88

제5장 부동산금융의 개요와 부동산투자 91
제1절 부동산금융의 의의와 금융 상품/92
1. 부동산금융의 의의와 체계/92
2. 부동산금융의 기능과 유형/95
3. 부동산금융시장과 금융 상품/97
4. 부동산금융의 중개 기관과 정부의 역할/103
제2절 부동산금융과 부동산투자/107
1. 부동산투자의 의의와 위험/107
2. 부동산투자의 위험과 부동산금융/ 112
3. 부동산 간접투자와 부동산금융/114
4. 부동산시장과 부동산금융/117


제2편 간접 부동산금융시장과 상품
제6장 간접 부동산금융시장과 주택금융시장 125
제1절 간접 부동산금융시장/126
1. 서설/126
2. 간접 부동산금융 상품/126
제2절 주택금융시장/130
1. 주택금융의 서설/130
2. 주택금융시장의 분류/133
3. 주택 소비금융/135
4. 공공 주택금융/139

제7장 주택도시기금 147
제1절 국민주택기금의 개요/148
1. 국민주택기금의 의의와 연혁/148
2. 국민주택기금의 내용/149
제2절 주택도시기금의 도입 배경과 내용/151
1. 도입 배경/151
2. 내용/156
제3절 주택도시기금의 역할과 과제/160
1. 역할/160
2. 과제/162

제8장 주택연금 제도 165
제1절 제도 도입의 배경과 기대 효과/166
1. 제도 도입의 배경/166
2. 제도 도입의 연혁 및 기대 효과/168
제2절 주택연금 제도의 개념과 내용/171
1. 주택연금 제도의 개념과 기능/171
2. 주택연금 제도의 내용과 구조/174
제3절 주택연금 제도의 해외 운영 사례/179
1. 미국/179
2. 일본/181


제3편 직접 부동산금융시장과 상품
제9장 직접 부동산금융시장과 주택저당증권시장 187
제1절 직접 부동산금융시장/188
1. 서설/188
2. 직접 부동산금융 상품/189
제2절 자산유동화 증권시장/194
1. 자산유동화 증권의 개요/194
2. 발행 절차와 관련 회사/198
3. 자산유동화 증권의 종류/200
제3절 주택저당증권시장/203
1. 주택저당증권의 개요/203
2. 주택저당증권의 발행 절차/205
3. 주택저당증권의 종류/209

제10장 부동산투자회사와 부동산펀드 217
제1절 부동산투자회사(REITs)/218
1. 서설/218
2. 부동산투자회사 제도의 도입 배경과 역사/225
3. 부동산투자회사 제도의 종류와 구조/231
4. 부동산투자회사의 가치 평가/236
5. 한국의 부동산투자회사 제도/239
제2절 부동산펀드/243
1. 부동산펀드의 개요/243
2. 부동산펀드의 유형/246
3. 부동산펀드의 구조 및 운용/250

제11장 프로젝트 파이낸싱 253
제1절 프로젝트 파이낸싱의 의의와 유형/254
1. 프로젝트 파이낸싱의 개념과 특징/254
2. 프로젝트 파이낸싱의 연혁/262
3. 프로젝트 파이낸싱의 유형/263
제2절 프로젝트 파이낸싱의 구조와 추진 절차/268
1. 프로젝트 파이낸싱의 구조와 참여자/268
2. 프로젝트 파이낸싱의 추진 절차/272
제3절 사업성 평가의 개념과 방법/279
1. 프로젝트의 사업성 평가/279
2. 프로젝트의 사업성 평가 방법/281
제4절 프로젝트 파이낸싱의 문제점 및 개선방안/287
1. 부동산개발 PF/288
2. 사회기반시설 PF/296

제12장 부실채권(NPL) 303
제1절 부실채권의 개념과 현황/304
1. 부실채권의 개념/304
2. 부실채권(NPL)시장의 연혁/305
3. 부실채권(NPL)시장의 현황/307
제2절 부실채권의 매입과 투자기법/308
1. 부실채권의 매입절차/308
2. 부실채권의 투자기법/309
제3절 부실채권투자의 경제적 효과와 과제/312
1. 부실채권 매입에 따른 경제적 효과/312
2. 부실채권의 매각효과/315
3. 부실채권시장의 발전을 위한 과제/316


제4편 부동산보험과 부동산금융지원 서비스 상품
제13장 부동산보험 323
제1절 보험의 정의/324
1. 위험/324
2. 보험의 정의/326
3. 보험의 필수 조건/327
제2절 보험의 분류/328
1. 사회보험/329
2. 사보험(私保險)/330
제3절 부동산보험의 의의와 필요성/331
1. 부동산보험의 의의/331
2. 부동산보험의 필요성/331
제4절 부동산보험의 내용/333
1. 손해보험/333
2. 보증보험/334
3. 우리나라의 부동산보험 제도/335
제5절 모기지 보험/336
1. 개요/336
2. 우리나라의 모기지 보험/339

제14장 주택금융신용보증 341
제1절 주택금융신용보증 제도의 의의/342
1. 신용보증 제도의 개념과 유형/342
2. 주택금융신용보증의 개념과 법률적 성격/343
제2절 주택금융신용보증기금의 설치 목적 및 연혁/344
1. 설치 근거 및 목적/344
2. 연혁/345
제3절 주택금융신용보증기금의 상품/346
1. 개인보증/346
2. 사업자보증/350
제4절 주택금융신용보증 제도 실시에 따른 기대 효과/353
1. 주택금융 수요자/353
2. 금융기관/353
3. 정부/354

제15장 주택 및 건축물 분양보증 355
제1절 주택 및 건축물 분양보증의 개관/356
1. 개념과 필요성/356
2. 주택 및 건축물 분양보증의 개요/357
제2절 분양보증과 관련된 상품/361
1. 주택 분양보증과 관련된 상품/361
2. 건축물 분양보증과 관련된 상품/364
제3절 주택 및 건축물 분양보증의 향후 전망/368
1. 후분양제의 실시/368
2. 금융시장의 개방/369

제16장 신용평가 제도 371
제1절 신용평가 제도/372
1. 신용평가 제도의 의의와 기능/372
2. 우리나라의 신용평가 제도/379
제2절 신용보강 제도/386
1. 자산의 유동화/386
2. 신용보강의 개념/386
3. 신용보강의 방법/387
제3절 상품 유형별 신용평가 및 신용보강/388
1. 부동산개발사업 자산유동화증권의 신용평가 및 신용보강/388
2. 주택저당증권의 신용평가 및 신용보강/392

참고문헌 396
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